Qualität erkennen — bei jedem Schritt der Sanierung
Die fünf Beschaffungsentscheidungen, an denen Sanierungen am häufigsten hängen — vom Generalunternehmer für die WEG bis zur Förderantrags-Logik. Jeder Bereich mit konkreten Green- und Red-Flags, plus FAQs für die typischen Streitfragen.
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt Planung, Vergabe an Subunternehmer und Bauleitung in einer Hand. Für WEGs mit ≥ 6 Wohneinheiten und mehreren parallelen Gewerken ist das fast immer der bessere Weg als Einzelvergabe — vorausgesetzt, der GU passt. Die folgenden sieben Prüfpunkte trennen Anbieter, mit denen die WEG-Sanierung gelingt, von solchen, mit denen sie eskaliert.
Eigene Bauleitung im Haus
Der GU sollte mindestens einen erfahrenen Bauleiter:in fest beschäftigen, nicht nur Subunternehmer steuern. Frage im Vorgespräch: Wer ist während der Bauphase Ansprechpartner — und wie viele Baustellen betreut diese Person parallel?
Green Flag
Bauleitung mit ≥ 5 Jahren Erfahrung in WEG-Sanierungen, max. 3–4 parallele Projekte
Red Flag
Reiner Subunternehmer-Vermittler ohne eigene Bauleitung; ein Bauleiter für 10+ Baustellen
Vergleichbare Referenzen
Mindestens drei abgeschlossene WEG-Sanierungen ähnlicher Größe (Wohneinheiten + Auftragsvolumen). Referenzen müssen besichtigt werden dürfen — Bauausschuss-Termin vor Ort schafft Klarheit, dass die Referenz echt ist.
Green Flag
Schriftliche Referenzliste mit Ansprechpartnern + Besichtigungstermin angeboten
Red Flag
Allgemeine Referenz-PDFs ohne Ansprechpartner; keine vergleichbare Größenordnung
Bonität und Versicherungssumme
Aktuelle Creditreform-Auskunft (max. 6 Monate alt) anfordern. Betriebshaftpflicht und Bauleistungsversicherung mit Deckungssumme ≥ Auftragsvolumen, idealerweise das Doppelte.
Kein Bonitätsnachweis bereit; Haftpflicht < Auftragsvolumen; junge GmbH ohne Stammkapital-Polster
Detailliertes Leistungsverzeichnis
Der GU erstellt sein Angebot auf Basis Ihres LV (vom Energieberater). Festpreise OHNE LV sind keine Vergleichsgrundlage — sondern eine Verkaufstaktik, die spätere Nachträge vorprogrammiert.
Green Flag
Position-für-Position-Aufschlüsselung mit Mengen, Einheitspreisen, Materialspezifikation
Red Flag
Pauschalpreis ohne LV; „Leistung wie besprochen"; fehlende Material-/Marken-Angaben
VOB/B-konformer Werkvertrag
Vertragsmuster vom GU mit eigener WEG-/Bau-Anwaltskanzlei prüfen lassen. Pflicht-Klauseln: Sicherheitseinbehalt 5 %, Vertragsstrafe bei Bauverzug, geregelte Abnahme nach VOB/B § 12.
GU-Standard-AGB ohne Sicherheitseinbehalt; Vertragsstrafe abgelehnt; nur BGB-Werkvertrag
Klare Schnittstelle zum Bauausschuss
Wöchentliches Jour-Fixe mit Bauausschuss + Verwaltung, Protokoll-Pflicht. Vor Vergabe ein Probetermin — Wer sich hier nicht einlässt, lässt sich auch später nicht in die Karten schauen.
Green Flag
GU bietet wöchentliche Begehung + Protokoll standardmäßig an
Red Flag
„Wir melden uns, wenn was ist"; Wunsch nach Monats-Jour-Fixe statt Wochen-Rhythmus
Transparente Nachtrags-Politik
Wie geht der GU mit Mehrkosten und Änderungen während der Bauphase um? Schriftliche Nachtragsangebote mit Begründung, Genehmigung durch Bauausschuss VOR Ausführung — sonst eskalieren die Endkosten regelmäßig um 15–25 %.
Green Flag
Nachträge nur schriftlich + nach Bauausschuss-Freigabe; transparente Stundensätze für Regiearbeiten
Red Flag
Mündliche Zusagen über Mehraufwand; pauschale Risikoaufschläge ohne Spezifikation
Häufige Fragen
Beratung
Energieberater & Fachplaner
Vom Energieberater hängt die Förderfähigkeit der gesamten Sanierung ab — und damit oft 30–70 % der Kosten. Die folgenden sechs Prüfpunkte trennen einen seriösen Berater von einem Vermittler, der auf Provision arbeitet.
Eintrag in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes
Pflicht für die BEG-Förderung: Eintrag bei energie-effizienz-experten.de. Suche nach Ihrer PLZ liefert die zugelassenen Berater. Ohne Listung keine Förderung.
Green Flag
Berater zeigt unaufgefordert Eintrag in der Liste
Red Flag
„Eintrag in Vorbereitung"; ausweichende Antworten; nur eigene Webseite als Beleg
iSFP-Qualifikation
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) erfordert eine zusätzliche, kostenpflichtige Qualifikation der dena. Nur iSFP-qualifizierte Berater können den 5 %-Bonus auslösen.
Green Flag
Qualifikationsnachweis iSFP vorgelegt; Beispiel-Fahrplan auf Anfrage
Red Flag
Berater rät vom iSFP ab, weil „zu teuer" — typisch für nicht-qualifizierte
Vor-Ort-Termin verpflichtend
Seriöse Beratung beginnt mit einer Bestandsaufnahme vor Ort, nicht am Telefon oder per Online-Formular. Bauteilaufnahme, Fotos, Verbrauchsdaten — alles vor Ort.
„Wir machen das remote, schicken Sie uns die Verbrauchsdaten"
Schriftlicher Bericht als Hauptdeliverable
Egal ob iSFP oder Beratung für Einzelmaßnahmen: Sie erhalten einen schriftlichen, nachvollziehbaren Bericht mit Bestandsaufnahme, Maßnahmenempfehlung, Kostenrahmen, Förderhinweisen.
Green Flag
Beispielbericht (geschwärzt) auf Anfrage; klare Kapitelstruktur
Red Flag
„Ich erkläre Ihnen das mündlich"; nur PowerPoint ohne Berechnungen
Festpreis statt Erfolgshonorar
Beratungsleistung wird nach Aufwand oder als Festpreis abgerechnet — nicht prozentual von der Investitionssumme. Sonst entsteht ein Anreiz, möglichst teure Maßnahmen zu empfehlen.
Green Flag
Festpreis oder Stundensatz mit Aufwandsschätzung
Red Flag
Vergütung als % der Investitionssumme; „kostenfreie Beratung" gegen Maßnahmenbindung
Unabhängigkeit von Anbietern
Ein guter Berater empfiehlt Bauteile/Heizungen, ohne mit einem konkreten Hersteller verflochten zu sein. Provisionen oder Vermittlungsverträge offenlegen lassen.
Green Flag
Schriftliche Bestätigung der Anbieter-Unabhängigkeit; mehrere Hersteller-Optionen pro Maßnahme
Red Flag
„Wir arbeiten exklusiv mit Hersteller X"; Vermittlungsprovision nicht offengelegt
Häufige Fragen
Vergabe
Handwerker & Angebote
Drei Angebote sind die Faustregel — aber nur wenn sie auf demselben Leistungsverzeichnis basieren und vom richtigen Profil kommen. Diese sechs Prüfpunkte machen aus dem Angebote-Vergleich eine belastbare Entscheidung.
Itemisierung pro Position
Jede Position einzeln mit Menge, Einheit, Einheitspreis. „Pauschal Heizung 28.000 €" ist kein Angebot, sondern eine Wette.
Green Flag
Angebot folgt dem LV-Aufbau Position-für-Position
Red Flag
Wenige Pauschalpositionen ohne Mengenangaben
Fachbetriebs-Zertifikate für die Maßnahme
Wärmepumpen → VdZ-Wärmepumpen-Fachbetrieb oder BWP-Mitglied. Sanitär/Heizung → ZVSHK. WDVS → Mitglied im Fachverband Wärmedämm-Verbundsysteme. Ohne passendes Zertifikat oft keine Herstellergarantie.
Green Flag
Aktuelle Zertifikatskopie liegt dem Angebot bei
Red Flag
„Wir machen das auch ohne Zertifikat" oder ausweichende Antwort
GEG- und BEG-Konformität schriftlich bestätigt
Anbieter bestätigt schriftlich, dass die angebotene Leistung GEG-konform ist und die BEG-Anforderungen (z. B. JAZ ≥ 2,7 für Luft-Wärmepumpe) erfüllt. Ohne Bestätigung Förderung in Gefahr.
Green Flag
Schriftliche Konformitätsbestätigung Bestandteil des Angebots
Red Flag
Anbieter weicht aus oder verweist auf Hersteller
Gewährleistung 5 Jahre nach VOB
Für Bauleistungen 4 Jahre BGB / 5 Jahre VOB. Wenn der Auftrag VOB/B-Werkvertrag ist (Standard für WEGs), gilt 5 Jahre. Bei BGB-Werkvertrag schriftlich auf 5 Jahre verlängern lassen.
Green Flag
5 Jahre Gewährleistung im Angebot ausgewiesen
Red Flag
2 Jahre Gewährleistung als „üblich" angegeben (das ist Verbrauchsgüterkauf, nicht Bau)
Vor-Ort-Termin VOR Angebotserstellung
Belastbare Angebote für Sanierung entstehen nicht aus Plänen alleine. Wer ohne Vor-Ort-Termin pauschal anbietet, hat Spielraum für Nachträge eingebaut.
Green Flag
Termin vor Ort, Aufnahmeprotokoll, Foto-Dokumentation
Red Flag
Angebot per E-Mail nach 24 Stunden ohne Vor-Ort-Termin
Zahlungsplan ohne Vorkasse
Maximal 30 % bei Materialbestellung (oder direkt an den Lieferanten), Rest gegen Baufortschritt. Wer 50–70 % vorab will, hat ein Liquiditäts- oder Vertrauensproblem.
Green Flag
30 % Material / 30 % Montage / 30 % Inbetriebnahme / 10 % nach Abnahme
Red Flag
≥ 50 % Vorkasse vor jeder Leistung
Häufige Fragen
Produkte
Bauteile & Produkte
Bei Wärmepumpen, Dämmstoffen und Fenstern entscheiden ein paar Kennwerte über Förderfähigkeit und Wirtschaftlichkeit. Diese fünf Prüfpunkte machen den Unterschied — egal welcher Hersteller.
U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)
Niedriger ist besser. BEG-Förderhöchstwerte: Außenwand ≤ 0,20 W/m²K, Dach ≤ 0,14, Fenster ≤ 0,95. Liegt das Produkt darüber: keine Förderung.
Green Flag
Datenblatt mit zertifiziertem U-Wert nach DIN EN ISO 6946
Red Flag
U-Wert „auf Anfrage" oder nur Hersteller-Berechnung ohne Zertifikat
JAZ / SCOP bei Wärmepumpen
BEG-Förderung erfordert JAZ ≥ 3,0 (Sole-/Wasser-WP), JAZ ≥ 2,7 (Luft-WP) — gerechnet für das konkrete Gebäude, nicht aus dem Datenblatt. Datenblatt-COP/SCOP allein reicht nicht.
Green Flag
Heizlastberechnung + JAZ-Prognose vom Fachbetrieb
Red Flag
Hersteller-Datenblatt-COP als Zusicherung („das Gerät schafft 4,5")
Effizienzlabel und Förderlisten
BAFA-Liste förderfähiger Wärmepumpen, KfW-Liste förderfähiger Fenster, BEG-konforme Dämmstoffe — nur gelistete Produkte sind förderfähig. Listen sind online frei einsehbar.
Green Flag
Anbieter nennt explizit Listen-ID des Produkts
Red Flag
„Das ist gleichwertig" ohne Listen-Eintrag
Umweltzeichen für Dämmstoffe
Blauer Engel, natureplus oder eco INSTITUT-Label kennzeichnen schadstoffarme Materialien — wichtig bei Innendämmung und für Gesundheit. Bei klassischen WDVS oft nicht relevant, bei Innendämmung ein Muss.
Green Flag
Dämmstoff trägt mindestens eines der Labels
Red Flag
Keine Zertifikate; Produktblatt nennt nur Wärmeleitfähigkeit
Herstellergarantie und Verfügbarkeit von Ersatzteilen
Wärmepumpen-Lebensdauer 15–20 Jahre, Fenster 30–40 Jahre. Garantie + Ersatzteilversorgung über mind. 10 Jahre schriftlich zusichern lassen. Bei No-Name-Anbietern oft schon nach 5 Jahren keine Ersatzteile.
Green Flag
Etablierter Hersteller mit Werks-Wartungsnetz im Inland
Red Flag
OEM-Importware ohne deutsches Wartungsnetz
Häufige Fragen
Recht
Förderanträge & Verträge
Vier von fünf Förderausfällen passieren nicht durch Antragsfehler, sondern durch Fehler in der Reihenfolge oder im Vertrag. Diese fünf Prüfpunkte schützen die Förderung.
Antrag VOR Auftragsvergabe
Erste rechtsverbindliche Bestellung nach Antragstellung — sonst keine Förderung. Bei Zeitdruck Vertrag mit Klausel „aufschiebend bedingt durch Förderzusage".
Green Flag
Antragsbestätigung BAFA/KfW liegt vor Vertragsunterzeichnung vor
Red Flag
„Wir reichen den Antrag nach Auftragsvergabe nach" — wirkungslos
BEG-Konformität schriftlich vom Anbieter
Anbieter bestätigt im Angebot oder Vertrag, dass die Leistung BEG-konform ist (Listen-ID, JAZ, U-Wert). Bei Streitfall mit BAFA/KfW haben Sie damit Regress.
Green Flag
Anbieter signiert BEG-Konformitätserklärung
Red Flag
Mündliche Zusage; Anbieter „kennt sich mit Förderung nicht aus"
Werkvertrag, kein Kaufvertrag
Sanierungsleistungen sind Werkvertrag (§ 631 BGB) oder VOB/B-Werkvertrag. Kaufvertrag mit Montage als Nebenleistung verkürzt die Gewährleistung auf 2 Jahre und schwächt Ihre Rechte massiv.
Green Flag
Vertrag explizit als Werkvertrag bezeichnet, mit Abnahme-Klausel
Red Flag
Vertrag heißt „Liefervertrag" oder „Auftragsbestätigung" ohne Abnahme-Regelung
Vermittler-Provisionen offen
Förder-Vermittler verlangen oft 15–25 % der Förderung als Erfolgshonorar. Die Förderung selbst können Sie mit Energieberater-Unterstützung zum Festpreis (oft < 1.000 €) holen — gleiches Ergebnis, ein Bruchteil der Kosten.
Green Flag
Förderung wird vom Energieberater zum Festpreis betreut
Red Flag
Vermittler verlangt % der Fördersumme; „kostenfrei für Sie" mit Kleingedrucktem
AGB-Check bei längeren Verträgen
Vertragslaufzeit > 6 Monate, Wartungsverträge, Contracting (z. B. Wärmecontracting): AGB von einer dritten Partei prüfen lassen. Häufige Fallen: automatische Verlängerung, Indexierung, einseitige Preisanpassung.
Green Flag
Klauseln zu Verlängerung, Indexierung, Kündigung explizit benannt und marktüblich
Red Flag
Stillschweigende Verlängerung um mehr als 12 Monate; einseitige Preisanpassung > Inflation