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Handbuch

WEG-Sanierung — das Handbuch für Eigentümergemeinschaften

WEG-Sanierungen scheitern selten an der Technik — sie scheitern an Beschlüssen, Kostenverteilung, Verträgen und der falschen Wahl der bauausführenden Firma. Dieses Handbuch führt Sie sieben Schritte lang durch den vollen Zyklus, mit Schwerpunkt Generalunternehmer-Auswahl im Kapitel 4.

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Inhaltsverzeichnis

1. Sanierungsbedarf objektivieren

Bevor die Eigentümerversammlung diskutiert, braucht es belastbare Zahlen: Verbrauch, Bauteile, Pflicht-Trigger aus dem GEG.

  1. 1

    Bestandsaufnahme durch Energieberater

    Vor-Ort-Termin mit dena-/BAFA-gelistetem Berater. Heizlast nach DIN EN 12831, U-Werte aller Bauteile, Schadstoffscreening (Asbest, KMF) bei Bauteil-Eingriff.

  2. 2

    Pflicht-Trigger identifizieren

    GEG §§ 47–48: Heizung > 30 J., Geschossdecken-Dämmung, Rohrdämmung. WEG-spezifisch: Anpassungspflicht bei Eigentümerwechsel — relevant für Beschlussbegründung.

  3. 3

    iSFP für die WEG erstellen lassen

    Förderung 50 %, max. 1.700 € (MFH ab 3 WE). Der iSFP wird zum 5 %-Bonus-Multiplikator für jede einzelne Folgemaßnahme der nächsten 15 Jahre.

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Praxisleitfaden zur optimalen Kombination von BEG-Förderprogrammen bei der energetischen WEG-Sanierung — mit Rechenbeispiel und Antragstipps.

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2. Beschluss in der Eigentümerversammlung vorbereiten

§§ 20, 21 WEG: Welche Mehrheit, welche Kostenverteilung, welcher Beschluss-Wortlaut.

  1. 1

    Mehrheitsanforderung klären

    Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG: einfache Mehrheit. Wer kostenpflichtig wird, ergibt sich aus § 21 WEG (Verlangenmehrheit / Doppelt-qualifizierte Mehrheit / Kostenverteilung nach MEA).

  2. 2

    Beschlussvorlage formulieren

    Konkret: Maßnahme, Anbieter (oder Auswahlverfahren), Kostenrahmen mit Toleranz, Verteilungsschlüssel, Zeitplan, Sonderumlage oder Kreditaufnahme. Anfechtungsfrist: 1 Monat.

    Vertiefen →
  3. 3

    Sonderumlage vs. Kredit prüfen

    BEG-WEG ermöglicht KfW-Kredit auf WEG-Ebene (461/462). Reduziert Liquiditätsdruck und entlastet finanzschwächere Eigentümer:innen — Beschluss erforderlich.

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3. Generalunternehmer ODER Einzelgewerke?

Die zentrale strategische Entscheidung. Großvolumige Komplettsanierung → meist GU. Einzelgewerk (z. B. nur Heizung) → klassische Vergabe.

  1. 1

    Volumen + Schnittstellen-Komplexität bewerten

    GU lohnt ab ca. 6 Wohneinheiten + > 3 parallel laufenden Gewerken (Hülle + Fenster + Heizung). Einzelvergabe spart 8–12 % Aufschlag, kostet aber Bauleitungs-Kapazität in der WEG.

  2. 2

    Bauleitungs-Kapazität in der WEG prüfen

    Hat der Verwalter Bau-Erfahrung? Existiert ein Bauausschuss? Bei „Nein" auf beides → GU. Sonst landen Verzögerungen und Mängelrügen ungeplant beim Beirat.

  3. 3

    Hybrid-Modell als dritte Option

    Architekt/Energieberater als Bauleitung + Einzelgewerke. Aufschlag 6–10 %, behält Wettbewerb pro Gewerk und entlastet die WEG.

Qualitäts-Check

  • Vergabeverfahren neutral aufsetzen

    Beschluss sollte nicht „Anbieter X" festlegen, sondern „Auswahl nach Kriterien Y durch Bauausschuss". Sonst Anfechtungsrisiko.

    Red Flag

    Verwaltung schlägt vor Beschluss bereits einen Anbieter „mit Vorteilen" vor

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4. Generalunternehmer finden und qualifizieren

Der wichtigste Beschaffungsschritt der WEG-Sanierung. Die meisten Fehler passieren hier.

  1. 1

    Long-List von 6–10 GUs erstellen

    Quellen: Empfehlungen des Energieberaters, IHK-Liste, Mitgliedsverzeichnisse von HDB/ZDB und VOB-Vergabestellen. Auch regionale Generalbau-Anbieter prüfen.

  2. 2

    Eignungs-Check VOR Angebotsanfrage

    Bonität (Creditreform-Auskunft), Referenzliste (mind. 3 vergleichbare WEG-Sanierungen ähnlicher Größe), Haftpflicht-Versicherungssumme, eigene Bauleitung (kein reiner Vermittler).

  3. 3

    Detaillierte LV-Anfrage an die Short-List

    3–4 Anbieter erhalten identisches Leistungsverzeichnis (auf Basis iSFP/Heizlast). Festpreis ohne LV ist KEIN belastbares Angebot, sondern eine Verkaufstaktik.

  4. 4

    Bauausschuss-Termin vor Vergabe

    Persönliche Vorstellung der Bauleitung, Referenzobjekt-Besichtigung, Diskussion des Bauablaufs. Wer hier passt, hat eine Chance — wer nicht, nicht.

    Vertiefen →

Qualitäts-Check

  • GU-Qualität: die Top-5-Prüfpunkte

    Vollständige Checkliste mit Green und Red Flags im Qualitäts-Guide.

    Green Flag

    Eigene Bauleitung im Haus, Referenzen vergleichbarer WEG-Sanierungen, VOB-konformer Werkvertrag mit Sicherheitseinbehalt

    Red Flag

    Reiner Subunternehmer-Steuerer ohne eigene Gewerke, Festpreis ohne LV, keine vergleichbaren Referenzen, schwache Bonität

Vollständige Qualitäts-Checkliste GU →

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5. Förderung für die WEG kombinieren

BEG-EM auf WEG-Ebene, KfW 461/462 als Kredit, plus iSFP-Bonus pro Maßnahme.

  1. 1

    BEG-EM-Antragsteller bestimmen

    Antragsteller ist die WEG, vertreten durch die Verwaltung. Vollmachten-Beschluss in der Eigentümerversammlung erforderlich.

  2. 2

    Förderquote pro Wohneinheit berechnen

    BAFA BEG EM Heizung: bis zu 70 % Zuschuss, max. 21.000 € förderfähige Kosten pro WE. KfW 458 alternativ als Kredit mit Tilgungszuschuss.

  3. 3

    Antragsreihenfolge einhalten

    Antragstellung VOR Auftragsvergabe. Bei mehreren Maßnahmen jede Maßnahme einzeln beantragen, sonst sammelt man Risiko in einem Antrag.

    Vertiefen →

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6. Werkvertrag — VOB/B vs. BGB

Bei GU-Vergaben fast immer VOB/B-Werkvertrag. Sicherheitseinbehalt, Bauzeitenplan, Mängelrechte sind nicht verhandelbar — sie sind Pflicht.

  1. 1

    VOB/B als Vertragsgrundlage festlegen

    Standard für gewerbliche Bauauftraggeber wie WEGs. Vorteile: klare Zahlungsregeln (Abschlagszahlungen nach Baufortschritt), strukturierte Abnahme, geregelte Mängelhaftung 5 J.

  2. 2

    Sicherheitseinbehalt vereinbaren

    5–10 % der Auftragssumme als Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft. Schutz, falls GU insolvent wird oder nach Abnahme Mängel auftreten.

  3. 3

    Bauzeitenplan + Pönalen

    Verzugspauschale (z. B. 0,2 % der Auftragssumme pro Werktag, gedeckelt bei 5 %). Ohne Pönale gibt es kein Druckmittel bei Verzögerungen.

Qualitäts-Check

  • Werkvertrag prüfen lassen

    Vor Unterschrift Anwalt/Berater mit WEG-/Bau-Erfahrung. Standard-AGB des GU enthalten regelmäßig WEG-untaugliche Klauseln.

    Green Flag

    Vertragsmuster vom WEG-Beirat ODER unabhängigem Anwalt geprüft

    Red Flag

    GU drängt auf Unterschrift „heute, sonst Preis weg"

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7. Bauphase steuern — Bauausschuss + Abnahme

Bauausschuss als operative Brücke zwischen GU und WEG. Abnahme als rechtlicher Hebel für Mängel und Restzahlung.

  1. 1

    Bauausschuss organisieren

    3–5 Eigentümer:innen mit Vollmacht der Versammlung. Wöchentliche Baustellenbegehung, Protokollführung, Schnittstelle zur Verwaltung.

  2. 2

    Abschlagsrechnungen prüfen

    Pro Position: ist die Leistung tatsächlich erbracht? VOB/B § 14: Aufmaß und Abrechnung nach Aufmaßregeln. 14-Tage-Prüf-Frist nutzen.

  3. 3

    Förmliche Abnahme + Mängelliste

    VOB/B § 12: schriftliches Abnahmeprotokoll mit Mängelliste. Erst nach mängelfreier Abnahme wird der Sicherheitseinbehalt fällig.

  4. 4

    Verwendungsnachweis BAFA/KfW

    Frist: 24 Monate ab Bewilligung. Förderung wird erst nach Verwendungsnachweis ausgezahlt. Verwaltung führt — Beirat kontrolliert.

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