Modernisierungsumlage verstehen: Die 8-Prozent-Regel, Kappungsgrenze und was wirklich auf Sie zukommt

Viele Mieter:innen wünschen sich energetische Sanierung — und sorgen sich gleichzeitig vor einer kräftigen Mieterhöhung. Die gute Nachricht: Die Modernisierungsumlage nach §559 BGB ist klar geregelt und gedeckelt.

Wie die Umlage funktioniert

Nach §559 BGB darf der Vermieter 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Von den Kosten sind Erhaltungsanteile abzuziehen (das ist oft Streitpunkt): Wird eine 30 Jahre alte Heizung ersetzt, ist ein Teil davon ohnehin Instandsetzung und nicht umlagefähig.

Rechenbeispiel

• Modernisierungskosten anteilig für Ihre Wohnung: 30.000 €
• Davon Erhaltungsanteil (geschätzt): 10.000 €
• Umlagefähige Kosten: 20.000 €
• Jahresumlage: 8 % × 20.000 € = 1.600 €/Jahr
• Monatliche Mieterhöhung: ~133 €

Die Kappungsgrenze

Seit 2019 gilt eine strikte Kappungsgrenze (§559 Abs. 3a BGB), um Verdrängung zu verhindern:

• Maximal 3 €/m² in sechs Jahren — bei Ausgangsmieten ab 7 €/m².
• Maximal 2 €/m² in sechs Jahren — bei Ausgangsmieten unter 7 €/m².

Was heißt das konkret?

Wenn Sie aktuell 9 €/m² zahlen und Ihre Wohnung 70 m² hat:

• Maximale Erhöhung durch Modernisierung in 6 Jahren: 70 × 3 € = 210 €/Monat.
• Selbst bei einer Umlage-Rechnung über 1.600 €/Jahr (≈ 133 €/Monat) greift diese Grenze erst bei größeren Sanierungspaketen.

Nicht alles ist umlagefähig

Wichtig zu wissen: Erhaltungskosten — also reine Reparaturen — sind nicht umlagefähig. Auch Modernisierungsmaßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind (z. B. Heizungstausch wegen Ausfall), können strittig sein.

Das bedeutet: Wenn eine 25 Jahre alte Heizung auf eine Wärmepumpe getauscht wird, darf der Vermieter nicht den vollen Neubaubetrag umlegen — die fiktiven Kosten einer gleichwertigen Gas-Reparatur sind abzuziehen.

Praxis-Tipps

• Fragen Sie konkret nach Kostensplit: Welcher Teil ist Modernisierung, welcher ist Erhaltung?
• Prüfen Sie die Ankündigung: §555c BGB verlangt detaillierte Angaben zu Art, Umfang und zu erwartender Mieterhöhung.
• Behalten Sie den Härtefall-Paragraphen im Blick: §559 Abs. 4 BGB — dazu separat mehr.

Der Saniernavigator-Mieterbereich hilft Ihnen, die Rechtsgrundlagen in einem formalen Schreiben korrekt anzusprechen.

Die zitierten Rechtsnormen dienen der Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Für Ihren Einzelfall ist der örtliche Mieterverein oder eine Rechtsberatung die richtige Anlaufstelle.