Was darf der Vermieter beim Heizungstausch von mir verlangen?

Der Heizungstausch ist 2026 das Modernisierungsthema schlechthin: Das GEG zwingt zu erneuerbaren Energien, der CO₂-Preis macht alte Anlagen teurer, viele Vermieter:innen tauschen jetzt. Für Mieter:innen heißt das: Duldungspflicht nach §555d BGB, mögliche Modernisierungsumlage nach §559 BGB, und in Grenzfällen den Härtefall-Einwand nach §559 Abs. 4 BGB. Der Rahmen ist klar geregelt — aber im Detail gibt es Spielräume, die Sie kennen sollten.

Kurzantwort

Der:die Vermieter:in darf:

• den Heizungstausch planen und umsetzen ohne Ihre Zustimmung — er:sie muss aber ankündigen.
• Ihnen Zutritt zur Wohnung zur Sanierung verschaffen (§555a BGB).
• nach Abschluss bis zu 8 % der Sanierungskosten als Modernisierungsumlage auf die Jahresmiete legen — gekappt auf max. 3 €/m² (bei Mieten ≥ 7 €/m²) bzw. 2 €/m² über sechs Jahre.

Sie dürfen:

• Ankündigung mit Mindestinhalt verlangen — drei Monate vor Beginn, schriftlich, mit Kosten und Mieterhöhung.
• Härtefall-Einwand geltend machen, wenn die Erhöhung Ihre wirtschaftliche Situation überfordert (§559 Abs. 4 BGB).
• Mängel während der Bauphase rügen (Lärm, Wasserschäden, Heizungsausfälle).

Die rechtlichen Grundlagen

Duldungspflicht — §555d BGB

Modernisierungen sind nach §555d BGB grundsätzlich zu dulden, sofern der:die Vermieter:in seine Pflichten erfüllt. Dazu gehört insbesondere die Modernisierungsankündigung nach §555c BGB:

• Form: schriftlich (kein bloßer Anruf).
• Frist: mindestens 3 Monate vor Beginn.
• Inhalt: Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung, Hinweis auf Härtefall-Einwand.

Fehlt einer dieser Punkte, ist die Ankündigung formell unwirksam und Sie sind nicht zur Duldung verpflichtet, bis sie nachgebessert ist.

Modernisierungsumlage — §559 BGB

Nach Abschluss der Modernisierung darf der:die Vermieter:in bis zu 8 % der auf Ihre Wohnung entfallenden Sanierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Wichtig:

• Kappungsgrenze: bei Bestandsmieten ≥ 7 €/m² höchstens 3 €/m² Erhöhung über sechs Jahre, sonst 2 €/m².
• Förderung wird abgezogen: BAFA- oder KfW-Zuschüsse, die der:die Vermieter:in erhalten hat, mindern die umlagefähigen Kosten — viele Vermieter:innen lassen das in der Berechnung "übersehen".
• Erhaltungsanteil: Wenn die alte Heizung ohnehin am Ende war, müssen die "ohnehin-Kosten" abgezogen werden — typischerweise 30–50 % der Investitionssumme.

Prüfen Sie die Berechnung sorgfältig oder lassen Sie sie von einem Mieterverein checken.

Härtefall-Einwand — §559 Abs. 4 BGB

Wenn die Modernisierungsumlage Sie wirtschaftlich überfordert, können Sie der Erhöhung formell widersprechen. Anerkannte Härtefälle sind unter anderem:

• Mietbelastung über 30 % des Nettoeinkommens nach Erhöhung.
• Pflegegrad / Behinderung, die Umzug oder Nutzung der Wohnung erschwert.
• Sehr lange Wohndauer und hohes Alter mit sozialer Verwurzelung am Wohnort.

Wichtig: Der Härtefall-Einwand stoppt nicht die Modernisierung selbst, sondern begrenzt nur die Mieterhöhung. Die Maßnahme dürfen Sie weiterhin nicht verhindern.

Was Sie konkret prüfen sollten

1. Modernisierungsankündigung: Form, Frist, Inhalt vollständig?
2. Begründung der Maßnahme: ist sie als "Modernisierung" oder
   nur als "Erhaltung" einzustufen?
3. Berechnung der Umlage: 8 % korrekt, Förderung abgezogen,
   Erhaltungsanteil ausgewiesen?
4. Eigenes Einkommen: kommt die neue Miete über 30 %?
5. Bei Zweifeln: Mieterverein einschalten — vor Beginn der Bauarbeiten.

Eine wichtige Unterscheidung: Wenn die Heizung defekt ist und nur ersetzt werden muss, ist das Erhaltungsmaßnahme — keine Modernisierungsumlage zulässig. Wechselt der:die Vermieter:in dabei aber zu einer wesentlich besseren Anlage (z. B. von Gas auf Wärmepumpe), ist nur der Differenz-Anteil umlagefähig.

Was Vermieter:innen 2026 motiviert

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz weist Vermieter:innen einen wachsenden Anteil der CO₂-Kosten zu, je schlechter das Gebäude. Bei einer alten Gas- oder Ölheizung kann das je Wohnung mehrere hundert Euro pro Jahr ausmachen. Der Heizungstausch lohnt sich für Vermieter:innen also nicht nur wegen der Modernisierungsumlage, sondern auch, weil der Vermieteranteil bei den CO₂-Kosten sinkt, sobald die Hülle und/oder Heizung besser werden.

Diese Logik können Sie als Mieter:in im Gespräch nutzen — viele Eigentümer:innen sind sich der wirtschaftlichen Tragweite ihres Vermieteranteils noch nicht bewusst.

Wichtige Einschränkungen

• Notreparaturen brauchen keine 3-Monats-Ankündigung — auch nicht bei Heizungsausfall im Winter.
• Kleine Erhaltungsmaßnahmen (z. B. Pumpentausch) dürfen ohne Ankündigung erfolgen.
• Mieterhöhung wirkt erst nach Abschluss: vor Fertigstellung darf die Miete nicht steigen.
• Kein Schadensersatz für Beeinträchtigung während der Bauphase, außer bei groben Pflichtverletzungen.

Nächster Schritt

Wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten haben, ist der schnellste sinnvolle Schritt der Mieterverein — meist innerhalb der 3-Monats-Frist, die Ihnen für Härtefall-Einwand und Prüfung bleibt. Sind Sie selbst Vermieter:in und planen den Heizungstausch, helfen wir bei Förderkalkulation und korrekter Umlageberechnung.

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Häufige Folgefragen

• Modernisierungsumlage und 8-%-Regel → Modernisierungsumlage verstehen
• Duldungspflicht im Detail → §555d BGB erklärt
• Härtefall-Einwand → §559 Abs. 4 BGB
• CO₂-Kostenaufteilung → CO₂-Kostenaufteilungsgesetz

Stand: 2026-05-07

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Mietrechtliche Auseinandersetzungen rund um Modernisierung, Duldung und Mieterhöhung hängen von vielen Detailfaktoren ab — wenden Sie sich bei konkreten Konflikten an einen Mieterverein, die Verbraucherzentrale oder eine:n Fachanwält:in für Mietrecht.