Verkürzte AfA via Sachverständigen-Gutachten

Vermieter schreiben ihre Wohngebäude steuerlich nach Standard mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre ab — so steht es in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG. Was viele übersehen: § 7 Abs. 4 S. 2 EStG lässt eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer zu, wenn Sie diese durch ein Gutachten nachweisen. Aus 50 Jahren werden dann oft 25 bis 35 Jahre — Ihre AfA pro Jahr verdoppelt sich nahezu, und die Steuerersparnis im ersten Jahr finanziert das Gutachten häufig vielfach.

Dieser Artikel erklärt, wann sich der Hebel lohnt, was das Gutachten enthalten muss und welche Sonderregeln aktuell gelten. Beachten Sie: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit dem BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben — maßgeblich ist seither die neue Regelung; die hier dargestellten Grundsätze (Anlage-4-Modell, BFH-Methodenoffenheit) bleiben im Kern bestehen.

Der Hebel in einem Beispiel

Sie haben 2024 ein Mehrfamilienhaus gekauft. Gebäudeanteil netto: 300.000 € (ohne Grund und Boden). Mit der Standard-AfA schreiben Sie 6.000 € pro Jahr ab — 50 Jahre lang.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ergibt: 30 Jahre. Ergebnis:

	Standard	Mit Gutachten
AfA-Bemessungsgrundlage	300.000 €	300.000 €
Restnutzungsdauer	50 Jahre	30 Jahre
AfA pro Jahr	6.000 €	10.000 €
Mehr-AfA p. a.	—	+4.000 €
Steuerersparnis bei 42 % Grenzsatz	—	+1.680 € p. a.
Über 30 Jahre kumuliert	—	rund 50.000 € früher abgezogen

Das Gutachten kostet je nach Aufwand 800 € bis 2.500 €. Bei dieser Konstellation amortisiert es sich im ersten Jahr vielfach.

Wann sich das Gutachten lohnt — und wann nicht

Eine pragmatische Faustregel:

• AfA-Bemessungsgrundlage ≥ 150.000 €: Honorar amortisiert sich in 1–2 Jahren.
• Gebäudealter ≥ 30 Jahre: Eine wesentlich verkürzte Restnutzungsdauer ist plausibel begründbar.
• Vermietung & Verpachtung: Selbstnutzer haben keine AfA — der Hebel greift nicht.
• Kein vollsanierter Neubau: Frisch sanierte Gebäude haben oft eine fast volle Restnutzungsdauer.

Konstellationen, in denen Sie sich das Gutachten sparen können:

• Sie haben das Gebäude erst kürzlich neu gebaut oder kernsaniert.
• Der Gebäudeanteil liegt unter 150.000 €.
• Sie nutzen die Immobilie selbst — hier ist §35c EStG der relevante Hebel, nicht die AfA.

Was das Gutachten enthalten muss

Nach dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) ist im Grundsatz jedes geeignete Gutachten zulässig — der BFH öffnete den Methodenkanon ausdrücklich. Das BMF zog mit dem Schreiben vom 22.02.2023 wieder enger und akzeptiert in der Praxis vor allem das Restnutzungsdauer-Modell der Anlage 4 ImmoWertV. Dieses Modell:

• startet mit der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (bei Wohngebäuden: 80 Jahre),
• zieht das Baujahr-Alter ab,
• korrigiert nach Modernisierungsgrad (gewichtete Punkteliste über Außenwände, Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Elektrik, Grundriss),
• ergibt die modifizierte Restnutzungsdauer.

Ein klassisches Mehrfamilienhaus aus 1965 mit teils sanierter Substanz landet typischerweise bei 25 bis 35 Jahren. Vollsanierte Objekte können auch nach Anlage-4-Modell wieder über 40 Jahre Restnutzungsdauer haben — dann lohnt sich der Aufwand nicht.

Wer darf das Gutachten erstellen?

Das Finanzamt erkennt Gutachten regelmäßig an, wenn der/die Sachverständige fachlich qualifiziert ist. Akzeptierte Qualifikationen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (über die IHK)
• Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige (z. B. HypZert, DEKRA, Sprengnetter)

Auf der Methodenseite muss das Gutachten den Anlage-4-Modell-Weg sauber abarbeiten und begründen. Eine bloße Schätzung "Marktüblich ist hier 30 Jahre" reicht nicht — die Punkteliste muss nachvollziehbar dokumentiert sein, mit Fotos und Zustandsbeschreibungen.

Zusammenspiel mit Ihrer geplanten Sanierung

Spannend wird es, wenn Sie planen zu sanieren. Zwei Effekte greifen ineinander:

1. Vor der Sanierung: Das Gutachten erfasst den alten Zustand mit Sanierungsstau — das senkt die Restnutzungsdauer, was die AfA-Quote erhöht.
2. Nach der Sanierung: Die Sanierungs-Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden ebenfalls auf die kürzere Restnutzungsdauer abgeschrieben — der Mehr-AfA-Hebel wirkt also auch auf das Sanierungsbudget.

Daraus folgt: Lassen Sie das Gutachten vor der Sanierung erstellen, wenn die Substanz Sanierungsstau aufweist — das schöpft beide Effekte aus. Nach einer Vollsanierung wäre die Substanz aufgewertet, die Restnutzungsdauer bliebe näher an der Standard-Spanne, und ein Teil des Hebels ginge verloren.

Im Saniernavigator-Steuer-Vorcheck sehen Sie deshalb beide Größen zusammen: Anschaffungs-Gebäudeanteil plus geplante Herstellungskosten = AfA-Bemessungsgrundlage, die ein Gutachten umlegt.

Häufige Fehler

• Gutachten zu spät beauftragt: Manche Steuerberatungs-Mandanten lassen erst nach der Steuererklärung erstellen und müssen dann Einspruch einlegen. Beauftragen Sie das Gutachten vor der ersten Veranlagung.
• Falsches Verfahren: Reine Marktwertgutachten reichen für die Restnutzungsdauer nicht. Achten Sie auf das Anlage-4-Modell im Auftrag.
• Sachverständige ohne anerkannte Qualifikation: Privatgutachten von nicht zertifizierten Personen lehnt das Finanzamt regelmäßig ab.
• Vergessen, künftige Sanierungs-AfA mitzudenken: Wer kurz nach dem Gutachten noch 100.000 € investiert, profitiert auch dort von der verkürzten Restnutzungsdauer — wer das Gutachten nach der Sanierung erstellt, lässt diesen Hebel teilweise liegen.

Zusammenspiel mit anderen Steuer-Themen

• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (15-%-Regel): Wenn Ihre Sanierungs-Maßnahmen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand gelten, landen sie ohnehin auf der AfA-Schiene — ein Gutachten beschleunigt dann auch deren Abschreibung.
• § 82b EStDV: Das 2–5-Jahres-Wahlrecht gilt nur für Erhaltungsaufwand, nicht für AfA. Beide Hebel sind unabhängig und können parallel genutzt werden.
• § 35c EStG: Greift nur bei Selbstnutzung — die verkürzte AfA ist der Vermieter-Hebel.

In drei Schritten zum Gutachten

1. Vorab-Check: Lohnt sich das Gutachten? Saniernavigator-Steuer-Vorcheck → Tab "Steuern" → "Verkürzte AfA durch Sachverständigen-Gutachten"-Karte. Sie sehen sofort, wie groß der Mehr-AfA-Hebel rechnerisch wäre.
2. Sachverständige/n auswählen: Prüfen Sie Qualifikation (öffentlich bestellt + vereidigt oder DIN EN ISO/IEC 17024) und Methode (Anlage-4-Modell ImmoWertV). Holen Sie zwei bis drei Honorarangebote ein.
3. Auftrag und Steuererklärung: Reichen Sie das Gutachten zusammen mit der Steuererklärung ein. Bewahren Sie es für mindestens zehn Jahre auf — bei Außenprüfungen wird es noch einmal angefordert.

Wo Sie weiterlesen

• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten — die Steuer-Weiche
• §35c EStG für Selbstnutzer
• §7 EStG im Volltext: gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
• BFH IX R 25/19: bundesfinanzhof.de
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (hebt das Schreiben vom 22.02.2023 auf): bundesfinanzministerium.de
• ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung): gesetze-im-internet.de/immowertv_2022

Stand: 2026-05-08

Diese Inhalte sind keine Steuerberatung im Sinne von § 2 StBerG und keine Bewertungsleistung. Die individuelle Restnutzungsdauer ergibt sich aus dem Gutachten — Honorar, Methode und steuerliche Anerkennung hängen vom Einzelfall ab. Prüfen Sie Ihre Konstellation mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater und einer/einem qualifizierten Sachverständigen.