Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? Die Steuer-Weiche jeder Sanierung

Wer sein Haus saniert, denkt zuerst an Förderung — und übersieht oft den steuerlichen Hebel. Dabei entscheidet eine kleine Weiche im Steuerrecht darüber, ob 50.000 € Sanierungskosten im selben Jahr Ihre Steuerlast senken oder ob Sie sie über die nächsten 50 Jahre tröpfchenweise abschreiben. Die Weiche heißt: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten.

Dieser Artikel ist der Auftakt einer fünfteiligen Serie zur Besteuerung energetischer Sanierungen. Er zeigt, wie die Buchungs-Weiche grundsätzlich funktioniert, wo die typischen Stolperfallen liegen und wann Sie unbedingt eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater einschalten.

Die Weiche in einem Satz

• Erhaltungsaufwand = Reparatur, Instandhaltung, Modernisierung im bestehenden Rahmen → sofort als Werbungskosten abziehbar (Vermieter) bzw. über §35c EStG zu 20 % steuerlich begünstigt (Selbstnutzer).
• Herstellungskosten = Erweiterung, Neuschaffung, wesentliche Verbesserung → muss aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden, bei Wohngebäuden meist 2 % p. a. über 50 Jahre.

In Zahlen, am Beispiel einer Modernisierung mit 50.000 € Aufwand:

Vermietung, Erhaltungsaufwand	Vermietung, Herstellungskosten
Im Jahr der Zahlung 50.000 € als Werbungskosten abziehbar	Nur 1.000 € im ersten Jahr (2 % AfA)
Bei 42 % Grenzsteuersatz: −21.000 € Steuern Jahr 1	Bei 42 %: −420 € Steuern Jahr 1
Optional über §82b EStDV auf 2–5 Jahre verteilen	50 Jahre bis zur vollen Abschreibung

Der Hebel ist dramatisch — und genau darum kämpft die Finanzverwaltung im Zweifel um die Einordnung als Herstellungskosten.

Reparatur, Modernisierung, Erweiterung — drei Lager

Drei Begriffe, an denen Sie sich orientieren können:

• Reparatur: Sie ersetzen Defektes durch Gleichwertiges. Heizungspumpe getauscht, undichte Dachziegel ersetzt, Putz ausgebessert. Nahezu immer Erhaltungsaufwand.
• Modernisierung: Sie ersetzen Bestehendes durch zeitgemäße Technik gleicher Funktion. Einfachverglaste Fenster gegen Dreifachverglasung, alter Brennwertkessel gegen Wärmepumpe, ungedämmte Außenwand erhält ein WDVS. Nach gefestigter BFH-Linie typischerweise Erhaltungsaufwand, solange die Funktion bestehen bleibt und keine wesentliche Verbesserung im Sinne von §255 Abs. 2 HGB vorliegt.
• Erweiterung: Sie schaffen Substanz, die vorher nicht da war. Anbau, Aufstockung, Dachausbau zur neuen Wohneinheit, erstmaliger Einbau einer Klimaanlage. Immer Herstellungskosten, ohne Ausnahme.

Die unangenehme Grauzone liegt zwischen Modernisierung und Erweiterung. Eine Photovoltaik-Anlage zum Beispiel ist steuerlich ein selbstständiges Wirtschaftsgut — wird also unabhängig vom Gebäude über 20 Jahre AfA abgeschrieben, mit eigenen Sonderregeln nach §3 Nr. 72 EStG. Eine Wallbox oder ein nachträglich installiertes Belüftungssystem? Hier hängt es daran, ob die bisherige Funktion ersetzt oder eine neue geschaffen wird.

Der entscheidende Schritt: Selbstnutzer oder Vermieter?

Die Buchungs-Weiche wirkt unterschiedlich, je nach dem, wie Sie das Gebäude nutzen.

Vermietung & Verpachtung (§21 EStG) ist der Klassiker, in dem die Erhaltungs-/Herstellungs-Unterscheidung erfunden wurde. Erhaltungsaufwand mindert direkt die Mieteinkünfte. Herstellungskosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden über die Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Selbstnutzung kennt kein "Werbungskosten"-Konzept — wer im eigenen Haus wohnt, hat keine Mieteinkünfte und damit auch keine entsprechenden Abzüge. Stattdessen wirkt der Steuerbonus nach §35c EStG: 20 % der energetischen Sanierungsaufwendungen werden über drei Jahre direkt von der Steuerschuld abgezogen, gedeckelt auf 40.000 € pro Objekt. Voraussetzung: Das Gebäude ist zum Beginn der Maßnahme mindestens 10 Jahre alt und Sie nehmen für dieselbe Maßnahme keine BAFA- oder KfW-Förderung in Anspruch (Doppelförderungsverbot). Details und typische Fehler lesen Sie im §35c-Deep-Dive.

Gemischte Nutzung — typischerweise das Mehrfamilienhaus mit eigener Wohneinheit — zwingt zur anteiligen Aufteilung. Der Vermietungsteil läuft als Werbungskosten, der Selbstnutzungsteil als §35c-fähig. Die Aufteilung folgt der Wohnflächenquote, sofern keine direkte Zuordnung möglich ist.

Die 15-%-Falle nach Immobilienkauf

Der gefährlichste Stolperstein heißt anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und steht in §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die Regel:

Übersteigt die Summe Ihrer Erhaltungs-Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung die Schwelle von 15 % der netto-Anschaffungskosten (Gebäudeanteil ohne Grund und Boden), kippt die Finanzverwaltung alle dieser Aufwendungen rückwirkend in die Herstellungskosten um.

Beispiel: Sie haben 2024 ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 250.000 € Gebäudeanteil gekauft. 2026 sanieren Sie für 50.000 €. Das sind 20 % — über der Grenze. Resultat: keine 50.000 € Werbungskosten, sondern eine Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage. Steuerlich ein Verlust von rund 19.000 € im ersten Jahr.

Wer kürzlich gekauft hat, sollte die Sanierung strecken, trennen oder vor der 3-Jahres-Frist warten. Welche Maßnahmen mitzählen und welche sauber außen vor bleiben (z. B. echter Schadensbeseitigungsaufwand), entscheidet die Detailprüfung. Mehr dazu im kommenden Deep-Dive zur 15-%-Regel.

Die §82b-Streckung als Steueroptimierung

Vermieter haben ein zusätzliches Wahlrecht: §82b EStDV erlaubt es, größere Erhaltungsaufwendungen wahlweise auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Ihr Grenzsteuersatz im Sanierungsjahr ungewöhnlich hoch ist (Sonderzahlung, Bonus, Veräußerungsgewinn) oder wenn Sie im aktuellen Jahr ohnehin einen steuerlichen Verlust ausweisen würden, den Sie nicht verrechnen können.

Achtung: Wechseln Sie während der Verteilung den Eigentümer (Verkauf, Schenkung, Erbschaft), endet die Streckung — der Restbetrag ist im letzten Jahr sofort abzusetzen.

Wann ein Steuerberater wirklich nötig wird

Heuristisch ist vieles eindeutig — eine getauschte Heizungsanlage ist Erhaltungsaufwand, ein Anbau ist Herstellungskosten. Steuerberatung wird zwingend, wenn:

• die 15-%-Schwelle in den ersten drei Jahren nach Kauf in Sicht ist
• Sie gemischte Nutzung haben und der Aufteilungsschlüssel strittig ist
• die Maßnahme an der Modernisierungs-Erweiterungs-Grenze liegt (z. B. Dachausbau zu neuer Wohneinheit, energetische Aufwertung mit zusätzlicher Substanz)
• Sie zwischen §35c und BAFA/KfW wählen müssen — der Vergleich rechnet sich für jede Konstellation anders
• Sie WEG-Beschlüsse umsetzen, bei denen die anteilige Beteiligung pro Eigentümer unterschiedlich behandelt wird

Bei Saniernavigator nehmen wir Ihnen die Vorarbeit ab: Im Projekt-Bereich klassifiziert ein Vorcheck Ihre geplanten Maßnahmen anhand der oben genannten Regeln und liefert eine strukturierte Übersicht, die Sie direkt an Ihre Steuerberatung weiterleiten können.

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Wo Sie weiterlesen

• §35c EStG für Selbstnutzer: 20 % Steuerermäßigung erklärt
• Förderung 2026 — welches Programm passt?
• Was kostet eine energetische Sanierung?
• Vermieter und Heizungstausch — die GEG-Pflichten
• AfA-Berechnung mit dem Bauphysik-Tool DÄMMWERK (externer Partner)

Stand: 2026-05-08

Diese Inhalte sind keine Steuerberatung im Sinne von § 2 StBerG. Steuerliche Einordnungen hängen vom Einzelfall ab — prüfen Sie Ihre konkrete Konstellation mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Förderbedingungen, gesetzliche Vorgaben und BFH-Linien können sich ändern.