§35c EStG: 20 % Steuerermäßigung für selbstgenutztes Eigentum

Der Steuerbonus nach §35c EStG ist die wichtigste Stellschraube für selbstnutzende Eigentümer, die ihr Haus energetisch sanieren — und gleichzeitig die am häufigsten falsch genutzte. Dieser Artikel führt Sie durch alle Voraussetzungen, die Verteilung der Ermäßigung über drei Jahre, den 40.000-€-Deckel und die Doppelförderungs-Falle. Im Pillar-Artikel der Serie lesen Sie, wie sich der Bonus zur klassischen Erhaltungs-/Herstellungskosten-Logik verhält.

Wer den Bonus bekommt

Vier Voraussetzungen müssen alle erfüllt sein, sonst entfällt §35c:

1. Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Maßnahme. Vermieter sind ausgeschlossen — ihre Variante ist der Werbungskostenabzug nach §9 EStG. Bei gemischter Nutzung gilt §35c nur für den Selbstnutzungsanteil.
2. Gebäudealter ≥ 10 Jahre zu Beginn der Maßnahme. Das Datum richtet sich nach der Herstellung (Baufertigstellung), nicht nach dem Eigentümerwechsel.
3. Förderfähige Maßnahme nach ESanMV — der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung. Konkret zugelassen: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Fenster- und Außentürerneuerung, Lüftungsanlagen, Heizungsoptimierung sowie der Einbau bzw. die Erneuerung der Heizungsanlage.
4. Fachunternehmer-Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster (BMF-Schreiben 06.02.2024). Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt §35c nicht an — kein Pardon, auch wenn die Maßnahme materiell einwandfrei wäre.

Wie die 20 % verteilt werden

Die Steuerermäßigung wird nicht in einem Schwung gewährt, sondern über drei Veranlagungszeiträume:

Jahr	Anteil	Bei 30.000 € Aufwand
Im Jahr der Fertigstellung	7 %	2.100 €
Im Folgejahr	7 %	2.100 €
Im zweiten Folgejahr	6 %	1.800 €
Summe	20 %	6.000 €

Wichtig: Es handelt sich um eine Steuerermäßigung, nicht um einen Werbungskostenabzug. Die Beträge werden direkt von Ihrer tariflichen Einkommensteuer abgezogen — nach Abzug aller Sonderausgaben. Wer wenig Einkommensteuer zahlt (Rentner mit niedrigem Renteneinkommen, Personen in Mutterschutz/Elternzeit), läuft Gefahr, den Bonus mangels Steuerschuld zu verlieren — er kann nicht in spätere Jahre vorgetragen werden, was nicht passt, verfällt.

Der Höchstbetrag — und warum er pro Objekt zählt

§35c kennt eine Obergrenze von 40.000 € Steuerermäßigung pro begünstigtem Objekt — entsprechend rund 200.000 € förderfähigem Aufwand. Diese Grenze gilt objektbezogen, nicht pro Person und nicht pro Veranlagungszeitraum. Wer ein zweites selbstgenutztes Haus saniert, hat einen separaten Topf.

Bei Eheleuten mit beiden Eigentümeranteilen am selben Objekt teilen sich beide eine Höchstgrenze — nicht doppelte 40.000 €. Bei WEG-Maßnahmen zählt die anteilige Beteiligung pro Eigentümer; jeder Miteigentümer hat seine eigenen 40.000 € auf seinen Anteil bezogen.

Eine Energieberater-Begleitung hebt den Bonus zusätzlich: Honorare für eine ESanMV-konforme energetische Baubegleitung sind zu 50 % abziehbar — und zählen separat von den 40.000 €.

Doppelförderungsverbot — die häufigste Steuer-Falle

§35c und die direkten Förderprogramme schließen einander aus für dieselbe Maßnahme. Konkret: Wenn Sie für Ihre neue Wärmepumpe einen BAFA-Zuschuss aus der BEG-Einzelmaßnahmen-Förderung oder einen KfW-Zuschuss aus der Heizungsförderung 458 in Anspruch nehmen, entfällt §35c für genau diese Maßnahme. Auch der iSFP-Bonus und steuerlich begünstigte Fördersummen aus zinsverbilligten KfW-Krediten zählen als "öffentliche Förderung" im Sinne des Gesetzes.

Wirtschaftlich ist die Wahl meist klar:

• BAFA/KfW geben in der Regel 15–35 % Zuschuss auf förderfähige Kosten — oft mehr als die §35c-Wirkung von 20 % auf die Steuer (die wiederum vom Grenzsteuersatz und der Steuerschuld abhängt).
• Wer aber die Antragsfristen verpasst, einen Förderstopp erlebt oder schlicht den Antragsweg meiden will, hat in §35c die saubere Alternative.

Die Wahl muss maßnahmenscharf getroffen werden: Sie können die Heizung über BAFA fördern und die Dachdämmung steuerlich über §35c geltend machen — solange beide Maßnahmen formal und finanziell trennbar sind.

Typische Fehler bei der Steuererklärung

• Fehlende Bescheinigung: Reichen Sie die Fachunternehmer-Bescheinigung in jeder der drei Veranlagungen ein, nicht nur einmal.
• Falsches Antragsjahr: Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr der Auftragsvergabe. Wer im Dezember 2025 startet und im März 2026 abschließt, beantragt den Bonus erstmals 2026.
• Maßnahme falsch zugeordnet: §35c gilt nur für ESanMV-Maßnahmen — eine reine Innenraumsanierung (Bodenbelag, Bad-Fliesen) ist nicht förderfähig, auch wenn sie im selben Bauablauf liegt. Trennen Sie die Rechnungen sauber.
• Eigenleistung: Materialkosten für selbst eingebaute Bauteile sind förderfähig, der eigene Arbeitseinsatz ist es nicht. Lohnkosten von externen Helfern müssen über ein Fachunternehmen laufen.

Praxisbeispiel: Wärmepumpe + Dachdämmung 2026

Ein selbstnutzender Eigentümer eines 35 Jahre alten Einfamilienhauses tauscht 2026 die Gasheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe (35.000 €) und dämmt das Dach von innen (12.000 €). Er hat zwei Wege:

Variante A — alles über §35c: 20 % von 47.000 € = 9.400 € verteilt auf 2026/2027/2028 (3.290 € + 3.290 € + 2.820 €).

Variante B — Heizung über KfW 458, Dach über §35c:

• KfW 458 mit 30 % Grundförderung + 20 % Klimageschwindigkeitsbonus + 5 % iSFP-Bonus = 55 % auf 30.000 € förderfähige Kosten = 16.500 € Zuschuss (gedeckelt nach Programmlogik).
• Dachdämmung: 20 % von 12.000 € = 2.400 € Steuerermäßigung über drei Jahre.
• Summe: rund 18.900 € Vorteil — deutlich mehr als A.

Der Spread schwankt mit der individuellen Konstellation, vor allem mit Einkommensteuer-Niveau, Förderquoten des Jahres und ob ein iSFP vorliegt. Ein Vergleich vor jeder Entscheidung lohnt sich.

Wann sich §35c trotzdem lohnt

• Sie haben keinen iSFP und planen eine Einzelmaßnahme, deren BAFA-Förderquote nach 2026 sinken könnte.
• Die Antragsfrist ist verstrichen oder das Programm ist zwischenzeitlich gestoppt (siehe Förderstopp-Vorlage für Beratungs-Mandanten).
• Sie haben einen hohen Grenzsteuersatz (≥ 42 %) — die §35c-Wirkung skaliert nicht mit dem Steuersatz, aber Sie verlieren bei niedrigem Steuersatz mehr.
• Es geht um eine Maßnahme an Bauteilen, die BAFA/KfW nicht oder nur nachrangig fördert (z. B. bestimmte Lüftungssysteme, Heizungsoptimierungen unter den Programmschwellen).

Wo Sie weiterlesen

• Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten — die Steuer-Weiche
• Förderung 2026: BAFA, KfW oder §35c?
• BAFA-Antragsstop März 2026: Was Sie jetzt tun können
• iSFP — lohnt sich der Sanierungsfahrplan?
• ESanMV im Volltext: gesetze-im-internet.de/esanmv
• §35c EStG im Volltext: gesetze-im-internet.de/estg/__35c.html

Stand: 2026-05-08

Diese Inhalte sind keine Steuerberatung im Sinne von § 2 StBerG. Die §35c-Konstellation hängt stark von Einkommen, Eigentumsverhältnissen und vorhandenen Förderzusagen ab — prüfen Sie Ihren Einzelfall mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Förderquoten und Höchstbeträge können sich ändern; maßgeblich ist die Rechtslage des Veranlagungsjahres.