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Handbuch

Sanieren als Eigentümer:in — das Handbuch

Sanierung ist kein Sprint, sondern eine Folge guter Entscheidungen. Dieses Handbuch führt Sie sechs Schritte lang durch den Weg vom ersten Verbrauchsdaten-Check bis zur Schlussrechnung — mit Quellen, Pflicht-Triggern aus dem GEG und konkreten Prüf-Listen für Angebote und Rechnungen.

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Inhaltsverzeichnis

1. Standortbestimmung — wo stehen Sie heute?

Bevor Sie sanieren, brauchen Sie ein nüchternes Bild des Bestands: Verbrauch, Bauteile, Heizung. Ohne Zahlen keine Entscheidung.

  1. 1

    Verbrauchsdaten zusammentragen

    Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Stromrechnungen, Warmwasser-Verbrauch. Daraus ergibt sich der Energiekennwert in kWh/m²·a.

  2. 2

    Energieausweis lesen

    Verbrauchs- vs. Bedarfsausweis kennen. Effizienzklasse, Endenergiebedarf, Energieträger und Sanierungsempfehlungen sind die zentralen Werte.

  3. 3

    Bauteile inventarisieren

    Dach/Geschossdecke, Außenwand, Kellerdecke, Fenster, Heizung — Baujahr und Zustand pro Bauteil notieren. Das wird später die Basis jedes Angebots.

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2. iSFP — der Sanierungsfahrplan als Förderturbo

Der individuelle Sanierungsfahrplan kostet einmalig, bringt aber 5 % Extra-BEG-Förderung auf alle Folgemaßnahmen — und einen klaren Reihenfolgenplan.

  1. 1

    iSFP-fähigen Berater finden

    Energieeffizienz-Expert:innenliste des Bundes (energie-effizienz-experten.de) — nur dort gelistete Berater dürfen den iSFP für die BEG-Förderung erstellen.

    Vertiefen →
  2. 2

    BAFA-Antrag stellen (vor Auftragsvergabe!)

    Förderung der Energieberatung selbst: 50 % der förderfähigen Kosten, max. 650 € (EFH/ZFH) bzw. 850 € (MFH ab 3 WE).

  3. 3

    Maßnahmenpaket priorisieren

    Der iSFP gibt eine Reihenfolge vor (meist Hülle vor Anlage). 5 %-Bonus gilt nur, wenn die Folgemaßnahme im Plan steht und innerhalb von 15 Jahren umgesetzt wird.

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3. Förderung verstehen — BAFA, KfW und Steuer kombinieren

Die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) hat zwei Türen: BAFA für Einzelmaßnahmen, KfW für Komplettsanierungen und Heizungstausch. Steuerbonus als dritter Pfad.

  1. 1

    Antrag VOR Auftragsvergabe stellen

    Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, verliert die Förderung. Lieferungs-Vertrag mit aufschiebender Bedingung („vorbehaltlich Zuwendungsbescheid") ist die Standardlösung.

  2. 2

    Förderquote berechnen

    BEG EM Heizung: 30 % Grundförderung + 5 % iSFP-Bonus + 20 % Klima-Geschwindigkeitsbonus + 30 % Einkommensbonus (≤ 40k€) — gedeckelt bei 70 %, max. 21.000 € förderfähige Kosten pro WE.

  3. 3

    Steuerbonus § 35c EStG als Plan B

    Wer keine Förderung will/bekommt: 20 % der Kosten über 3 Jahre verteilt, max. 40.000 € pro Objekt. Keine Doppelförderung mit BEG.

Qualitäts-Check

  • Reihenfolge: Antrag → Auftrag → Umsetzung

    Das ist die einzige Reihenfolge, die fördert. Alles andere kostet Geld.

    Green Flag

    Berater hat Antragsbestätigung in der Hand, bevor unterschrieben wird

    Red Flag

    „Wir machen das parallel" — typischer Vermittler-Trick

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4. Maßnahmen priorisieren — Hülle, Anlage, Pflicht

Die Reihenfolge entscheidet über Wirtschaftlichkeit und Wärmepumpen-Eignung. Und das GEG verlangt einige Maßnahmen sowieso.

  1. 1

    Hülle vor Anlage

    Wer zuerst dämmt und Fenster tauscht, kann die Heizung kleiner und damit eine Wärmepumpe wirtschaftlich auslegen. Andersrum: 80-kW-Gas-Brennwert in einem ungedämmten Haus = Stranded-Asset.

  2. 2

    GEG-Pflicht-Trigger kennen

    §§ 47–48 GEG: Oberste Geschossdecke und Dach müssen bei Neuerwerb innerhalb von 2 Jahren gedämmt sein, freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre ebenfalls. Ungedämmte Heizkessel >30 Jahre = Austauschpflicht.

  3. 3

    Wärmepumpen-Eignung prüfen

    Kennzahl: Vorlauftemperatur ≤ 55 °C bei Auslegungs-Außentemperatur. Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 lassen, nicht nur Quadratmeter mal Faktor.

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5. Angebote einholen und vergleichen

Drei Angebote sind Pflicht — aber nur, wenn sie vergleichbar sind. Wer kein Leistungsverzeichnis vorgibt, vergleicht Äpfel mit Birnen.

  1. 1

    Leistungsverzeichnis aus iSFP/Heizlast ableiten

    Material, Wärmedurchgangswert (U-Wert), Norm-Verweise, Marken-Optionen. Ohne LV bekommt jeder Anbieter eine andere Aufgabe — Vergleich unmöglich.

  2. 2

    Mindestens drei Angebote — vom richtigen Profil

    Bei Wärmepumpe: zertifizierter Fachbetrieb (z. B. VdZ-Fachbetrieb Wärmepumpe), nicht der allgemeine Heizungsbauer. Bei Dämmung: Mitglied im Fachverband WDVS.

  3. 3

    Quality-Check vor Auftragsvergabe

    Itemisierung pro Position, Festpreis vs. Pauschale, Zahlungsplan, Gewährleistungsfristen — siehe Qualitäts-Guide.

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6. Bauphase begleiten — Geld erst gegen Leistung

Abschlagszahlungen nach Baufortschritt, kein Vorab-Geld. Mängel sofort schriftlich rügen. Abnahme nicht ohne Begehung.

  1. 1

    Abschlagsplan vereinbaren

    Üblich sind 4–5 Abschläge entlang Baufortschritt (z. B. 30 % nach Materiallieferung, 30 % nach Montage, 30 % nach Inbetriebnahme, 10 % nach mängelfreier Abnahme).

  2. 2

    Baustellenprotokoll führen

    Datumsstempel auf Fotos, Mängel-Liste, Termine. Spätere Auseinandersetzungen scheitern meist an fehlender Dokumentation.

  3. 3

    Abnahme + BEG-Verwendungsnachweis

    Förmliche Abnahme nach VOB/B § 12. Erst dann Schlussrechnung, erst dann der Verwendungsnachweis Richtung BAFA/KfW. Frist: 24 Monate ab Bewilligung.

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